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调控政策落地1年半广州楼市需求已变化

来源:广州热线综合

时间:2018-08-24 10:13
调控政策落地1年半广州楼市需求已变化

自去年“3·17”和“3·30”两项楼市调控政策落地实施以来,广州本轮楼市严控已历时近17个月。在这十几个月中,广州楼市成交量存在上下起伏,但大体上与去年调控前相比有明显的收缩。与此同时,市场中单套成交面积也发生变化,一手市场和二手市场各有特点。

根据广州克而瑞的统计,去年1至6月,二手住宅市场成交套均面积维持在96至99平方米之间,去年7月起下降至77到80平方米的区间段。而在一手市场,尽管套均面积也出现缓慢下行,但始终维持在103平方米以上。这也体现出在调控政策的背景下,购房者在购房需求上发生的变化。

二手市场:90平方米以下小户型更加集中

广州克而瑞统计显示,“3·30”调控之后,广州二手住宅市场单套面积段成交套数占比发生变化,其中单套90平方米以下小户型住宅占比明显提高,而单套90至144平方米和单套144平方米以上的二手住宅,成交占比有所下降。

不过,这种下降并非是调控政策出台后立竿见影而来,而是在二季度的滞后签约期(3·30集中成交)和政策观望期过渡后,从2017年7月起发生明显变化。统计显示,进入2017年7月后,90平方米以下的中小户型住宅成交占比从新政前(去年一季度)的53%,上升至(2017年7月至2018年7月)68.1%,增幅超过15个百分点,大中户型住宅成交比例减少,90至144平方米户型从新政前的36.3%下滑到新政后的27.7%,144平方米以上住宅成交量从10.7%下降的4.2%左右。

90平方米以下住宅成交占比上升的同时,二手住宅的套均面积也从96至99平方米左右,下降到76至80平方米之间。

广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,通常情况下,购买90平方米以下中小户型的需求以首次置业的刚性需求为主,但仅仅依靠此类刚需群体,并不能撑起原来市场成交的规模,这也是调控后二手房成交量出现下滑的重要原因。

肖文晓指出,刚需群体购买力相对较弱,因此主要聚焦的是价格便宜的中小户型,因此对于一些中心地段价格较贵的二手房来说,同样也并不好卖。而改善型需求受到利率上浮和“认房又认贷”等政策的影响,首付比例被提高至四到七成,购房支出也有所增加,所以不管是主动还是被动的改善型需求,选择观望的人群也有所增多,这也是90平方米以上中大户型成交占比出现萎缩的原因。

一手市场:90至144平方米中等户型比重上升


与二手房市场相比,广州一手房市场成交占比最高的一直是90至144平方米的中等户型,克而瑞统计显示,该面积区间住房成交占比从调控前的57.8%上升至调控后的61.7%,增加3.9个百分点。而与之相对的,90平方米以下户型成交占比从33%下降到30.6%,144平方米以上住宅成交占比从9.2%下降至7.8%。

由于中小户型和超大户型的成交占比都在减少,因此一手住宅套均面积下滑的幅度并不明显,一直保持在套均103平方米以上,仅呈现出缓慢下行的趋势。

在一手市场,90平方米以下的刚需户型成交占比并没有增加,对此肖文晓认为,这主要和一手楼盘的价格更高有关,此外再加上部分楼盘需要缴纳装修款,因此即便首套房的实际首付比也被提升至五到六成,而二手房没有装修款等事项,因此首付上会相对实惠一些。因此基本可以判定,选择购买二手房的刚需群体,其预算是买不起一手住宅的。

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