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老旧房屋外立面脱落 谁该负责修缮?

来源:广州热线综合

时间:2018-08-13 09:09
老旧房屋外立面脱落 谁该负责修缮?


老旧房屋外立面脱落、变形,影响到公共安全,谁该负责修缮?鉴定为“观察使用”和“处理使用”的危险房屋,是否可以出租和经营?明日,市法制办将组织召开《广州市房屋安全管理规定(草案)》立法听证会,将就这两个问题进行听证和讨论。



本次听证会代表共15人,包括行业协会代表4人,市人大代表、政协委员共2人,市民代表6人,专家代表3人。

本次听证采用现场听证会与网络直播相结合的方式,市民只需登录市法制办官网,点击相关链接,即可了解听证会情况,查看听证代表的观点,向听证代表提问、参与讨论,并通过表达“支持”或者“反对”的形式参与听证活动。明日上午9时还可以在该网站观看现场直播,实时参与互动讨论。

焦点1

老旧房屋外立面脱落、变形

业主还是政府买单?

老旧房屋由于年久失修,外立面出现脱落、异常变形等安全隐患,影响公共安全,谁应该负责修缮?这是本次听证的问题之一。

老旧房屋外立面脱落的事件时有报道,2017年3月荔湾区西华路就发生过墙皮脱落,执信南路社区竹丝岗北直街46、48、50、55号也发生过外立面脱落。

广州市法制办了解到,多层建筑外立面出现脱落的,以黄泥加砂批荡、石米批荡、贴饰面砖(马赛克、纸皮砖、条形砖)居多,以黄泥加砂批荡最为普遍。

造成脱落的原因多样,一方面当时技术要求低,建造成本低,也受南方气候炎热潮湿影响;另一方面,不排除个别使用人在室内装修过程中对外墙批荡的震动所致;另外,房改后,业权人缺乏维护和修缮,导致外墙面损扩大、加深,最终出现脱落。

相关法律已明确,外墙属于建筑物的共有部分,但在现实中,一些已经“房改”又存在公私关系的多层建筑,外墙脱落情况鲜有人问津。有业主认为,脱落部位在哪个位置,就应由哪个位置的业主承担修缮,管理部门发函督修、街道开会协商,他们也不闻不问。同时,政府为了公共安全,只好对这类事件应急处理。

到底应该谁来管?一种观点是,房屋外立面脱落等安全隐患属于房屋共用部位存在安全隐患,应该按照《物权法》、国务院颁布的《物业管理条列》等法律法规的规定,由物业服务企业按照合同约定消除安全隐患,费用由业主共同承担。

来自广州市物业管理行业协会的听证代表王利敏赞同由业主共同承担。来自广州市房屋安全鉴定协会的听证代表何小菱也认为,原则上应由业主维修,“政府担当不了这么多,没必要担当”,虽然因为历史的原因,有很多老房子没有物业管理,没有维修基金,但大部分房屋这两方面是健全的,不应因为出现某些特殊案例就放弃该原则。

另一种观点是,房屋外立面不仅涉及城市形象,还涉及公共安全,消除房屋外立面脱落对于公共安全的影响应由政府负责,费用也应由政府承担。

来自广州市房屋安全鉴定协会的听证代表邓锦尚赞同这种观点,他认为,《物业管理条例》的规定不具有可操作性,业主大会没有义务必须同意,而且开会时间具有不确定性,“如果业主大会没有形成决议,变成无人管理状态。在这种情况下,政府不管,谁来管呢?”

焦点2

观察使用、处理使用的危险房屋

可以出租和经营吗?

被鉴定为是危险房屋的,一般根据损坏程度分四类进行处理:一是观察使用;二是处理使用;三是停止使用;四是整体拆除。观察使用和处理使用的危险房屋是否可以出租,是否可以作为经营场所?

一种观点是,“观察使用”适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋;“处理使用”适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。鉴于观察使用和处理使用的危险房屋并非禁止使用,将其用于出租和经营并无不可。

市人大代表、来自越秀区房管局的周新华赞同这种观点,认为,既然经技术部门鉴定为“观察使用”和“处理使用”,则表明该房屋并没有严重的即时危险,可以“边观察边使用”,“边处理边使用”。同时也要明确对这两类危房的排危期限和业主的报告责任。

来自广东恒益律师事务所的听证代表周磊也认为,这两类应可以出租和经营,因为如果房屋的结构承载力基本能满足正常使用要求,个别结构构件处于危险状态,但不影响主体结构,基本满足正常使用要求的,不应对其出租权利加以限制,但可以要求租赁双方明确维护和修缮的责任。

另一种观点是,观察使用和处理使用的危险房屋具有危险性,允许其出租或作为经营场所可能会影响他人的生命、财产安全。所以在解危前不可以出租,也不应作为经营场所。来自广州市房屋安全鉴定协会的听证代表何小菱就认为,不应出租和经营使用,使用过程中的观察是长期工作,要委托专业公司,万一疏忽就会出事故,“没必要开这个口子,各大城市房屋安全管理条例或管理规定都是不允许使用的”。

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