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预计广州今年一二手楼市整体成交量价会保持稳定

来源:广州热线综合

时间:2018-03-23 13:04
预计广州今年一二手楼市整体成交量价会保持稳定

      距离广州“3.17楼市新政”实施接近一年。在政策高压之下,广州一二手住宅的网签成交量均出现下跌。

  一手住宅同比跌幅达38.3%。中心区受到“限签”等因素影响,跌势尤为显著,越秀、荔湾、白云三区成交下跌均超7成。南沙和增城跌幅最小,但也减少逾2成。二手住宅方面,过去一年网签85757套,同比上年同期的106768套下跌19.7%,均价则同比上涨17.4%。

  网易房产近日多方走访发现,受到“限价”、“限签”等因素持续影响,一手楼双合同现象仍普遍。价格方面,与春节前相比基本持平,未出现明显上调。

  除了提供装修款“免息分期+装修贷”的方式外,近段时间,增城部分热门板块以及荔湾芳村板块有楼盘打出“首付分期”促销活动,以吸引购房者。

  二手市场方面,网易房产探访了天河、黄埔的个别热门板块,发现春节后市场有回暖迹象,部分楼盘放盘量有所增加。价格方面,与春节前相比基本平稳,但也有业主下调挂牌价以促进成交。

  “今年大部分二手楼盘价格下调是一个明显趋势”。中原地产项目部总经理黄韬表示。对于开年一二手成交量的低迷,黄韬则认为,除了季节性因素,主要是因为市场已经消化了一部分买家,楼价的历史新高让购房者感到有压力,另外房贷收紧也造成购房者的犹豫。

  他预计,今年一二手楼市整体成交量价会保持稳定,和17年水平相当。“广州房价不会大跌。但大约8成楼盘有下调5%的可能,约2成楼盘价格还会小幅上涨。主要是一些质量比较好的楼盘。毕竟市场的需求还在。”



  炒房客

  暂时不打算出手买房

  网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,广州一手住宅在过去一年共网签成交80963套,同比上年同期的131149套减少50186套,成交量大跌38.3%,均价则微跌1.34%。

  从月度看,2017年3月网签量最高,达到16012套的小高峰。4月到7月呈下滑态势,最低的7月仅成交4432套。之后的8月-12月成交持续回暖,其中12月成交9155套,达到3.17楼市调控一年来的网签量最高峰。2018年开年,受春节假期等因素影响,成交量再次下降,整个2月仅成交3198套,为一年最低值。

  值得注意的是,目前广州一手住宅库存去化周期已延长至10个月,但增城和黄埔仍然较为“缺货”。



  网易房产近日探访黄埔区多个楼盘发现,节后的销售中心人气有所回暖。虽然是工作日,而且天气阴冷又下着小雨,但现场不算冷清,陆续有来签约或是看房的客户。

  在科学城板块某楼盘销售看来,现在的市场情况有好转。“新政刚出来一两个月,有购房资格的买家减少,楼盘周末的客流大概少了四成。但今年开年以来的客流,和2016年同期水平差不多,甚至还更好。”

  该销售坦言,之前市场行情比较好的时候,自己一个月最多卖出11套房,收入加提成能赚两万多,最差的时候能卖出2、3套就算不错了。“现在一个月平均卖5、6套。”

  “投资客少了,改善型客户增加了。”销售告诉网易房产。“目前来看房的刚需客约占六成,改善型购房者占三至四成。”

  孔先生16年年底和去年3.17新政前夕,分别在广州的南沙、番禺两区各买入一套房产。“今年不打算买房了,因为去年基本上杠杆加足了。”在他看来,刚需还可以上车,广州的房价相比北上深仍是洼地,但对于投资客来说,他认为“现在已经不是最好的时机”。

  手握增城5套房的资深投资客郭先生最近仍有看房。“还考虑买,但2018年资金不足,暂时投不了。”增城新塘房价大涨前夕,他在地铁口附近某楼盘下了四套房的定金,随后陆续把外地三四线城市的三套房抛掉,去年9月份又入手一套朱村地铁口的房子。去年一年时间,他实现了“买五抛三”。在他看来,增城和南沙的地铁口依然有入市机会。“最近房产投资话题还是挺热的,尤其在增城。”

  一手房

  政府仍严格限价、限签

  在政府严格的“限价”调控之下,双合同现象仍横行于不少楼盘,外围区域几乎全部“沦陷”。一名业内人士指出,广州目前有九成楼盘都是“双合同”。他认为,如果政府不放松“限价、限签”,或是检查力度没有进一步加大,这种现象还会持续下去。

  网易房产实地走访南沙、黄埔等区域发现,开发商的付款方式变得“更友好”。仅极个别楼盘要求装修款一次性付清,绝大多数都提供“免息分期+装修贷”的方式,以减缓购房者的首付压力。

  但双合同仍是拔高了广州各个区域的购房门槛。以黄埔长岭居板块某刚需盘为例,备案价1.5万/平方米,售价2.3万/平方米。销售提供的价格表显示,98平方米的三房,折后总价约231万(政府指导合同价150万+装修款81万)。装修款中,25万需一次性付清,剩余可以做“免息分期+装修贷”。其中29万最长可贷款5年,每月还款5000多元;余下27万做一年免息分期,分3期付清,每期9万。整体算下来,要准备90多万(相当于首付4成),前5年月供约1.1万元,5年后月供约6000元。即使面积最小的85平方米,首付也要70多万。



  在不限购的增城区,网易房产发现,个别项目近期打出“首付分期”的促销广告,甚至以“首付低至1成”等字眼吸引购房者。“推出这些优惠,主要是由于银行额度最近比较紧张,开发商面临回款的压力。”中原地产项目部总经理黄韬分析。

  网易房产进一步了解发现,所谓的首付分期,仅仅是缓了几个月付款。比如增城荔城板块某楼盘,目前主打138-140平方米四房大户型。销售人员告诉网易房产,首套房总价300万只需先付1成即30万首付,剩余2成约70万首付在两至三个月内还清即可。朱村板块某刚需大盘也推出了首付分期。销售解释,94平方米的三房,可以先付45万首付,剩余30多万可以分一至三个月还清。不过,分两至三个月,比一个月折扣少两个点。

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